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Fiche pratique

Contrat de bail commercial

Vérifié le 12/08/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice

Le bail commercial est un contrat de location d'un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. Si le montant initial du loyer est libre, sa révision quant à elle est strictement encadrée. Le locataire bénéficie soit d'un renouvellement du bail, soit d'une indemnité d´éviction.

La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Sinon, un changement d'affectation de local est nécessaire. Par exemple, si vous disposez d'un local destiné à l'habitation que vous souhaitez louer à un commerçant pour qu'il exerce son activité.Vous devez demander à l'administration de changer l'affectation du lieu. Le local qui était destiné à l'habitation va devenir un local à usage commercial.

Si le locataire signe un bail d'habitation classique mais qu'il exerce une activité commerciale, il ne pourra pas bénéficier des règles des baux commerciaux.

Le bail commercial peut contenir une clause de dé-spécialisation. Le locataire doit alors respecter l'activité commerciale pour laquelle le bail a été signé. Par exemple, si le bail commercial mentionne que l'activité commerciale est une boutique de vêtement, le locataire ne peut pas transformer la boutique de vêtement en boulangerie.

En cas de non respect de cette clause, le bailleur a la possibilité de rompre le contrat de bail sans verser au locataire une somme compensatoire.

Si le contrat contient une clause de spécialisation, le locataire peut demander au bailleur une autorisation préalable pour exercer une activité entièrement nouvelle.

 Attention :

le caractère commercial du bail ne dépend pas de l'usage réel des locaux, ni de l'activité qui y est exercée. Si un locataire ayant signé un bail non commercial exerce une activité commerciale dans les lieux loués, le bail ne devient pas commercial et le statut des baux commerciaux ne s'applique pas.

Le contrat de bail commercial n'est soumis à aucune forme particulière. Sa conclusion par écrit apporte une sécurité et la preuve de son existence. De plus, il est préférable que le bail soit rédigé par un avocat ou un notaire.

Les parties peuvent conclure un bail « tous commerces » permettant d'exercer toute activité.

Le contrat de bail commercial doit contenir certaines informations obligatoires :

  • Identités et adresses du bailleur et du locataire
  • Type de commerce ou d'activité à exercer dans le local
  • Montant du loyer et ses charges
  • Mode de règlement du loyer
  • Droit au renouvellement du bail
  • Montant du dépôt de garantie
  • Durée du bail
  • Mode de résiliation du bail

Un état des risques naturels et technologiques doit être joint au contrat de bail.

La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail.

Annexe verte

Pour les surfaces supérieures à 2000 m², une annexe environnementale (dite annexe verte) doit comporter les informations suivantes, fournies par le bailleur :

  • De